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スタッフコラム

2020.12.26

老朽化マンションの問題

マンションを終の棲家にするという人も一般的になっている今日

 

経年によりマンションが老朽化することにより、管理の質が低下したり、建物そのものの品質が低下したりすることにより多くの問題が起こりつつあります

 

それに対応する為、2020年6月24日にマンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律

 

(=改正マンション管理適正化法)が公布されました

 

 

 

 

 

 

多くのマンションは築年数の経過に伴い価値がDOWN

 

 

築40年超のマンションは平成30年末で約81万戸

 

10年後にはその約2.4倍の約198万戸

 

20年後には約4.5倍の約367万戸が築40年超になると見られています

 

 

 高経年マンションストックの増加

 

 

 

通常、築年数が経過すればするほど資産価値は低下していくのがマンションをはじめとする不動産

 

しかし、ヴィンテージマンションは築年数が経過しても資産価値が落ちない!

 

立地やブランド力、建物のデザイン、管理体制などいずれについても最高水準が維持されているからです

 

特に管理体制については、住民の所得水準が極めて高く、修繕積立金が十分に貯金されているため、質の低下もほとんど起きません

 

 

マンションの老朽化に伴う問題とは、このようなヴィンテージマンションの対極の姿をイメージすれば分かりやすいです

 

多くのマンションは築年数が経つごとに老朽化が目立っていきます

 

老朽化させないために大規模修繕が行われますが、これも築年数を経て2回目、3回目の大規模修繕になると、

 

かなりのマンションで修繕積立金不足!という問題が発生します

 

修繕積立金が不足した場合、まずは積立金の値上げが検討されます

 

しかし、賛成が得られない場合は、分譲で購入した住民が一時金を出し合うか、不足金を金融機関から借り入れることによって穴埋めすることになります

 

いずれにしても管理組合の総会で議決する必要があります

 

どんな方法を選択しても最終的には住民の負担増につながるため、方針がなかなか決まらずに大規模修繕が先延ばしされるケースが少なくありません

 

そうしているうちに老朽化が一段と進み、資産価値が下がるだけでなく、建物の寿命が短くなってしまうこともあります

 

住宅としての品質が低下するにつれて、空き部屋が徐々に増え、それが犯罪の温床になるリスクも出てきます

 

そうなると益々そのマンションの資産価値が下がっていく・・・

 

まさに悪循環です

 

今回公布された改正マンション管理適正化法は、字の通り、マンション管理の適正化を図ることによって、老朽化に伴う問題を予防・解決することが目的です

 

 

 

 

 

3つのポイント

 

 

今回の改正には3つの大きなポイントがあります

 

①マンション管理の適正化の推進を図るための基本的な方針、すなわち

 

適切な修繕計画が立てられているか?

 

計画に基づいて修繕積立金が積み立てられているか?

 

管理組合の活動がしっかりと行われているか?

 

といった点について国土交通大臣がこれを定め、市区はこの基本方針に基づきマンション管理の適正化を推進する計画を策定します

 

 

②管理計画認定制度の実施によって、適切な管理計画を有しているマンションとして認定します

 

 

③管理適正化のための指導・助言・勧告などの実施で、

 

市区は必要に応じて管理組合に対してマンション管理を適正に行うために指導・助言し、知事等が必要に応じて勧告を行います

 

今回特に注目されるのは、管理計画認定制度の実施です

 

この認定制度は、マンション管理組合の管理者が認定申請を議会で決議したうえで、管理計画と添付書類を市区に提出・申請し、認定をもらうというものです

 

(この認定は5年ごとに更新することが検討中)

 

 

管理計画には、

 

(一)修繕や管理の方法

 

(二)修繕や管理に必要な資金計画

 

(三)管理組合の運営状況

 

などが記載されます

 

また添付書類としては長期修繕計画や修繕積立金の残高証明書、総会・理事会議事録、管理規約などが必要とされる模様です

 

その中で気になるのが(二)の修繕や管理に必要な資金計画です

 

前述に記載したように、修繕積立金の不足問題に悩まされているマンションが多いだけに、どのようにしてクリアすべきなのか頭の痛い問題です

 

国土交通省が5年に1度まとめるマンション総合調査の最新版(2019年発表)では、

 

現在の積立金が計画に比べて不足するマンションの割合が全体の35%に上っています!

 

 

 

 

第2回会合において、

 

長期修繕計画の計画期間全体での修繕積立金の総額が著しく定額でないこと

 

直前の事業年度の終了の日時点において、修繕積立金の3か月以上の滞納住戸数及び滞納額が全体の1割以内であること

 

などが認定基準として提示されましたが、世帯数の少ないマンションだと、ほんの数世帯で全体の1割を超えてしまいます

 

そのためこの点については今後議論が重ねていくうえで、どこを落としどころにするかが注目されています

 

 

 

認定の有無でマンションの資産価値に変化

 

 

この改正法が完全施行されるのは2022年度からです

 

そこに向けて管理計画認定制度による認定を受けられるかどうかがマンションの資産価値を左右するかも?

 

当然、認定を受けたマンションであればそれだけ市場での評価が高まり、売却時に有利な条件で売却できる可能性があります

 

認定が受けられないマンションだとその真逆に・・・

 

その意味において、これからは同制度による認定の可否が、マンション選びの差別化要因になる可能性が高まっていきそうです

 

そのためにも、修繕積立金や管理費の滞納が起こらないように、マンション住民が管理組合の活動にもっと関心を持つような工夫が必要になりそうです

 

下の図のように501戸以上の大規模マンションになると、総会への実際の出席割合が14%にとどまるとの結果が出ています

 

 

 

 

 

管理組合活動への関心を住民が高めていかないと、自分自身の首を絞めることになってしまうかも・・・

 

 

 

マンションの老朽化対策として建替え円滑化法も改正

 

 

改正マンション管理適正化法は、マンションの老朽化に伴う問題の増加に歯止めをかけるうえで一定の効果はありそうです

 

それに加えて、マンションの建替え等の円滑化に関する法律(建替え円滑化法)の改正も行われました

 

従来は被災したマンションや耐震性不足マンションに限定されていた多数決により敷地売却の対象が拡大されることになりました

 

マンション敷地の売却は民法上の原則では共有物の処分にあたるため、区分所有者全員の同意が必要でしたが、

 

平成26年6月に建替え円滑化法が改正され、マンション敷地売却制度が創設され、多数決による売却が可能になりました

 

今回の改正ではこの対象を更に拡大!

 

具体的には外壁の剥落などによる危害を及ぼす恐れのあるマンションも対象になり、

 

耐震性不足のマンションと同様に所有者の4/5以上の合意があれば敷地売却が可能に!

 

多数決とはいえ、所有者の4/5以上の合意が必要なので、高齢の居住者のなかには、残された時間&建替えや引越しのコストなど勘案して敷地売却に反対する人が出てくる恐れがあります

 

特に築年数の長いマンションほど高齢者が多く住み続けている場合もあり、住民の4/5以上の賛成が得られるか難しい面もあります

 

そうした点は今後の課題として残されているものの、今回の法改正によって老朽化マンションの再生について一歩前進したのは事実です

 

 

 

 まとめ

 

 

今回のコラムを読んで、参考になりましたでしょうか?

 

マンション選びの際に参考にして頂ければと思います

 

 

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